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          上饒市人民政府辦公室關于印發上饒市中心城區保障性租賃住房建設和管理實施辦法的通知
          【字體:   

          各縣(市、區)人民政府,上饒經濟技術開發區、三清山風景名勝區、上饒高鐵經濟試驗區管委會,市直有關單位:

          《上饒市中心城區保障性租賃住房建設和管理實施辦法》已經第13次市政府常務會議審議通過,現印發給你們,請認真抓好徹落實。

          (此件主動公開)

          上饒市人民政府辦公室

          2022519


          上饒市中心城區保障性租賃住房建設和管

          第一章總則

          第一條為推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,完善住房保障體系,規范保障性租賃住房的建設和管理,促進解決新市民、青年人等群體住房困難,根據《國務院辦廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔202122)和《江西省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》(贛府廳發〔202146)文件精神,結合我市實際,定本辦法。

          第二條本辦法所稱保障性租賃住房,是指政府提供政策支持,多主體投資建設,面向符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體,限定租賃用途、面積和租金標準的保障性住房。

          保障性租賃住房的籌集主體主要包括政府和產業園區、農村集體經濟組織、企事業單位、高等院校、房地產開發企業、住房租賃企業等。

          第三條本市中心城區(信州區、廣豐區、廣信區、上饒濟技術開發區、上饒高鐵經濟試驗區)管理范圍內的保障性租賃住房的規劃、建設、租賃、運營、監督和管理,適用本辦法。

          第四條保障性租賃住房建設應當遵循多方參與、政府支持、供需匹配、屬地負責、產城融合、職住平衡、部門聯審、安

          全環保的原則。符合條件的保障性租賃住房項目統一納入住服務管理平臺管理,享受保障性住房建設相關配套政策。

          持專業化、規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業等各類市場主體設立子公司拓展保障性租賃住房業務,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,發揮國有企業的引領和帶動作用。對開展保障性租賃住房業務的國有租賃企業,適當放寬經營業績考核要求

          第五條市政府成立上饒市保障性租賃住房工作領導小組,由市政府主要領導擔任組長,市政府分管領導擔任副組長,市直相關單位主要負責同志為成員,領導小組下設辦公室。市政府通過上饒市保障性租賃住房工作領導小組及其辦公室,統籌全市保障性租賃住房工作,對涉及全市保障性租賃住房的重大事項進行決策、協調和監督。

          市住房和城鄉建設部門是全市保障性租賃住房行政主管部門,負牽頭組織制定全市保障性租賃住房政策及相關配套措施;會同相關部門編制保障性租賃住房發展規劃和年度建設計劃;負責督促、指導全市保障性租賃住房保障工作。

          市發改委、市財政局、市公安局、市民政局、市人社局、市自然資源局、市教育局、市衛健委、市國資委、市市場監管局、計局、市機關事務管理局、市稅務局、市大數據發展管理局、業農村局、市生態環境局、市人防辦、市林業局、市城管局、

          市應急管理局、市政府金融辦、市住房公積金管理中心、上饒銀保監分局、人行上饒中心支行等單位為上饒市保障性租賃住房工作領導小組成員,按照各自職能負責相關工作。

          各區人政府(管委會)負責轄區內保障性租賃住房房源籌集、信息錄入、資格審核、實物租賃、檔案管理、動態管理、政策培訓等具體工作。

          第二章房源籌

          第六條保障性租賃住房以小型、適用、滿足基本居住需求為原則。保障性租賃住房可以是住宅型租賃住房,也可以是宿舍型租賃住房。建設標準以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,最不超過90平方米;70平方米(不含)至90平方米的戶面積不超過保障性租賃住房總規模的15%

          七條保障性租賃住房主要利用企事業單位自有存量土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設,適當利用新供應國有建設用地建設,積極探索集體經營性建設用地建設。支持農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業、房地產開發企業等各類主體按規定建設保障性租賃住房。

          房源籌集渠道主要包括:

          1.村集體(農村集體經濟組織)新建、改建和改造;

          2.企事業單位利用存量土地新建;

          3.產業園區配套新建、改建和改造;

          4.住房租賃企業或房地產開發企業等機構新建、改建、

          、收購;

          5類社會主體利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、工業廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建;

          6.政府組織新建、改建、改造和收購社會房源;

          7.閑置的公租房、直管公房、棚戶區改造安置房、人才房或它住房經各級政府批準納入保障性租賃住房使用、管理的房屋;

          8.其他渠道籌集的房源。

          八條建設保障性租賃住房必須權屬明晰、滿足安全要求、尊重群眾意愿。根據建設方式,可享受相應的政策支持:

          1探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的,在符合規劃的前提下,在尊重農民集體意愿的基礎上,經市人民政府批準,可支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房;建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款

          2.在符合規劃的前提下,利用企事業單位依法取得使用的土地建設保障性租賃住房的,應變更土地用途,不補繳土地價款,權屬不變,原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式;允許土地使權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

          3.利用產業園區工業項目配套用地建設保障性租賃住房的,在符合規劃的前提下,其配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限可由7%提高到15%,建筑

          面積占比上限相應提高,提高部分主要用于建設宿舍型保障性賃住房,嚴禁建設成套商品住宅;鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來,統一建設宿舍型保障性租賃住房。

          4.在符合規劃原則的前提下,利用非居住存量閑置房屋(商業、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等)建設保障性租賃住房的,在改建為保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質,權屬不變,不補繳土地價款。其中,土地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑,不得改建為保障性租賃住房。

          5利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房的,在符合規劃的前提下,可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應保障性租賃住房用地,其中以出讓或租賃方式供應的,可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件,允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目,可配建一定比例的保障性租賃住房。

          第九條保障性租賃住房建設用地,應在土地供應計劃中單計劃、優先安排、應保盡保,并在土地利用年度計劃中予以重點保障,確保供應。

          第十條將保障性租賃住房納入工程質量安全監管,對質量結構安全、消防安全等進行重點監管。保障性租賃住房建設應合《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設使用標的通(建辦標〔202119)等有關要求,執行《住宅建筑

          規范》或《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關標準,應提供簡約、環保的基本裝修,具備入住條件。其中,新建保障性租賃住房小區應參照新建住宅小區配套相應的公共服務設施;改建、改造保障性租賃住房小區,在符合規劃的前提下,可酌情配套相應的公共服務設施。

          十一條保障性租賃住房項目應嚴格按照國家有關建筑工程質量安全標準和建設程序進行勘察、設計、施工和驗收,工程質量應達到設計文件和承包合同規定的質量標準。

          存量房屋改建、改造前應對房屋安全性能進行鑒定,改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設單位投保工程質量潛在缺陷保險。運營管理單位要加強維護,落實消防安全責任制完善應急預警及處置機制,定期開展消防安全檢查。

          工程項目實行質量終身負責制。

          十二條各區住房保障部門應當在項目竣工驗收合格后30日內,督促指導產權(投資)或經營單位將房源信息錄入住房租賃服務管理平臺,并及時進行房源審核確認。

          第三章審批政

          第十三條按照放管服改革和五型政府建設要求,建立保障性租賃住房聯合審批機制,由市保障性租賃住房工作領導小組召集成員單位聯合審查建設方案,市住房和城鄉建設部門出具保障性租賃住房項目認定書,從項目申請到完成認定原則上不超10個工作日。憑保障性租賃住房項目認定書可到相關部門按程

          序辦理立項、用地、規劃、人防、施工、消防設計和民用水、電價格等手續。

          第十四條障性租賃住房項目按以下流程審批:

          1.提申請。建設單位向項目所在區住房保障部門提出申請,請通過后由項目所在地的區人民政府(管委會)向市保障性租賃住房工作領導小組申報保障性租賃住房項目建設方案。

          2.聯合審查。市保障性租賃住房工作領導小組辦公室向成員單位發送保障性租賃住房項目建設方案。市保障性租賃住房工作領導小組召開保障性租賃住房項目評審會,決定是否將其列入保障性租賃住房建設計劃。

          3.發放項目認定書。通過評審的項目,由市住房和城鄉建設部門出具保障性租賃住房項目認定書;未通過評審的項目,發放不符合保障性租賃住房項目通知書。

          4.辦理建設手續。建設單位憑項目認定書報送相關部門理立項、用地、規劃、人防、施工、消防設計等手續。各相關部門為取得認定書的保障性租賃住房項目開辟綠色通道,采取優先審批、容缺審批、告知承諾等方式加快辦理項目建設手續。

          不涉及土地權屬變化的項目,可用已有用地手續等材料作為土地證明文件,不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段。

          造類項目(非特殊建設工程),經施工圖設計單位認定不涉及建筑主體結構變動,未改變原防火分區及消防設施的內部改

          裝修的項目,申報施工許可證時,施工圖審查合格意見書不作為前置條件,實行告知承諾制,容缺后補。消防、人防設計技術審查納入施工圖聯合審查。

          第十五根據保障性租賃住房建設方式,辦理建設手續時分類提供不同的材料。

          新建類項目按國家規定提供報建材料。

          改建、改造類項目按要求提供材料。

          于改建、改造類項目,材料齊全的,審批時限不超過10個工作日;對于新建類項目,按法定承諾時限進行審批。

          第十六對保障性租賃住房的竣工驗收,應由建設單位提出申請驗收,相關各方聯合驗收。

          第十七條對存量閑置非居住房屋改建作為保障性租賃房的,不改變其原批準的土地用途、規劃性質、房屋類型和建筑量等控制指標。商辦類、科研教育類房屋改建應以地塊、樓棟、單元或獨立樓層為單位申請;廠房、倉儲類改建應以地塊或樓棟單位申請。

          第四資金補助支持政策

          第十八條保障性租賃住房資金補助來源與原廉租住房、公共租賃住房資金籌集渠道接軌,主要包括中央和省專項補助資以及統籌利用土地出讓凈收益和住房公積金增值收益提取的公房建設資金等現有住房保障資金。

          第十九條中央、省、市補助資金由市財政部門根據《保障

          性安居工程資金管理辦法》的規定下達至縣級財政部門,縣級財政部門應及時按資金撥付流程撥付資金,保證資金的安全和高效。

          二十條保障性租賃住房項目獲得保障性租賃住房資金助的,使用補助資金須嚴格按照規定用途使用,不得截留、擠、挪作他用。

          第五章稅費減

          二十一條保障性租賃住房建設免征城市基礎設施配套費等各項行政事業性收費和政府性基金。對符合防空地下室易地建設的項目可減免防空地下室易地建設費,經營性收費參照公共租賃住房有關政策。

          第二十二保障性租賃住房取得《保障性租賃住房項目認定書》后,住房租賃企業增值稅、房產稅可享受稅收優惠政策。

          2021101日起,住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租保障性租賃住房,按照5%的征收率減1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的,減按1.5%預征率預繳增值稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房的,減按4%的稅率征收產稅。

          六章金融信貸政策

          二十三條支持銀行業金融機構以市場化方式向符合條件的保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。

          二十四條鼓勵和引導金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度,按照依法合規、風險可控、商業可持續原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

          第二十五支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券,用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的,可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券。

          二十六條支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

          二十七條鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信托基金和房地產投資信托基金(REITs)試點。

          第七章其他政

          二十八條支持保障性租賃住房承租人提取住房公積金支付保障性租賃住房租金,公積金管理部門應根據承租人公積金繳存額度和租金金額合理確定提取額度。同時,應簡化提取手續及流程,提高提取審核效率。

          二十九條保障性租賃住房承租人可以按照規定辦理戶口遷入登記或申領居住證,按規定享受義務教育、醫療衛生、養老等基本公共服務。

          第八章賃對象、準入條件和申請審核

          第三十條保障性租賃住房一般面向社會公開租賃。產業園區籌集的保障性租賃住房,優先面向本園區租賃;企事業單位利用自有土地自籌資金建設的保障性租賃住房,優先面向本單位人員租賃。

          三十一條保障性租賃住房租賃對象主要為本市中心城區城鎮常住人口中符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難人員。保障性租賃住房租賃對象原則上以個人為基本申請單位,并應滿足以下條件:

          1.申請人為新市民的(非本市戶籍),須提供身份證、居住證(可承租保障性租賃住房15日內補辦)、就業證明(勞動合同、繳納養老保險證明、單位證明其中之一,無法提供就業證明的按照告知承諾制簽訂誠信承諾書),簽訂授權核查書。

          2申請人為青年人的〔本市戶籍,40周歲(含)以下的成年人〕,須提供身份證、戶口簿、就業證明(勞動合同、繳納養老保險證明、單位證明其中之一,無法提供就業證明的按照告知承諾制簽訂誠信承諾書),簽訂授權核查書。

          3請人名下在中心城區無住房,包括無自有住房、房改房、經濟適用住房、直管公房、公租房和安置房。中心城區包

          信州區、廣豐區、廣信區、上饒經濟技術開發區、上饒高鐵經濟試驗區。

          第三十二申請人須通過住房租賃服務管理平臺(或政府指定窗口)進行申請,并提供相關材料。保障性租賃住房產權()或經營單位須通過住房租賃服務管理平臺對申請人資格進行審核,并須通過該平臺與申請人簽署住房租賃合同。

          第九章租賃管

          三十三條保障性租賃住房產權(投資)或經營單位與承租人簽訂的租賃合同,應明確雙方主要權利和義務,承租人在承租期間須遵守房屋使用安全規定及租賃合同相關約定

          三十四條保障性租賃住房租賃合同簽訂期限由租賃雙方自行約定,但最短不少于一年,最長不超過三年;合同期滿,符合條件的,可以續租。

          第十章租金管

          第三十五條保障性租賃住房租金接受政府指導,按照負擔、企業可持續的原則,建立保障性租賃住房租金確定機制。性租賃住房租金以單套(間)建筑面積計算。

          三十六條保障性租賃住房的租金按照單個項目市場租賃住房租金一定比例確定,最高不超過90%

          租金價格由區住房保障部門委托有資質的第三方評估機構,對單個保障性租賃住房項目的市場租賃住房租金進行評估。再根據評估結果擬訂租金標準,報區價格主管部門備案后執行。市場

          租金實行動態管理,并向社會公布。

          第十一章退出管理

          第三十七條通過購買、獲贈、繼承等各種方式在中心城區住房的,可給予12個月過渡期;過渡期后未退出保障性租賃住房的,不再享受保障性租賃住房租金優惠,按市場租賃住房租準收取租金。承租人自然死亡的,自動退出所承租的保障性賃住房。

          三十八條保障性租賃住房的退出管理辦法,由其產權(投資)或經營單位自行制定、實施

          第十二章監督管理

          三十九條保障性租賃住房由其所有權人或者其委托的運營單位自行管理,維修養護費用由所有權人或者其委托的運營單位承擔。運營管理接受區住房保障部門監督。

          四十條市、區住房保障部門應加強指導、檢查和督促保障性租賃住房房源使用安全管理工作。

          障性租賃住房房屋所有權人或運營單位為房屋使用安全責任人。房屋使用安全責任人可以與承租人就房屋使用安全責任等事項進行約定,由承租人承擔相應的房屋使用安全責任。

          障性租賃住房產權單位應當做好保障性租賃住房及其配套設施的維修、養護工作,確保保障性租賃住房正常使用。

          營單位應確保保障性租賃住房符合運營維護管理相關要求,建立完善各項突發事件應急預警及處置制度;落實消防安全

          責任制,配備符合規定的消防設施、器材,保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通,定期開展消防安全檢查。

          第四十適時探索保障性租賃住房信用體系建設,建立健全保障性租賃住房運營主體和保障對象信用檔案。

          十三章附則

          第四二條保障性租賃住房堅持誰投資,誰所有,誰受,只租不售。新建保障性租賃住房產權應整體確權,由不動產部門在房屋所有權證上注明保障性租賃住房,不得分割、銷轉讓字樣及用地性質,不得分割登記、分割轉移登記和分割抵押登記。

          第四十三條新建、配建保障性租賃住房項目不允許退出;存量房屋改建、改造類項目在運營不少于8年后可退出保障房序列,恢復原有房屋性質和用途,作為保障性租賃住房期間享受的水、電、氣等優惠政策同步取消。運營期自項目投入運營日起計算。

          運營期限內應全部用于對外租賃,不得以一次性收取租賃限內全部租金或超長期限合同等形式以租代售、變相銷售。

          第四四條產權(投資)或經營單位運營保障性租賃住房期限未滿,無正當理由(或未經批準)退出或無正當理由(或經批準)中止租賃合同的,取消相關優惠政策,收回其保障性租賃住房建設補助資金,并由相關職能部門依法處理。

          運營保障性租賃住房期限已滿退出保障性租賃住房序列的,

          應提前發布退出公示公告,并依法依規完成解除承租對象租賃合同事宜。公示公告無異議的,應向市保障性租賃住房工作領導小組辦公室申請,符合條件的在3個工作日內出具同意退出保障性租賃住房項目的文件,并抄送市發改、財政、稅務等單位,以及供水、供電、供氣等企業,取消其作為保障性租賃住房期間享受水電氣等優惠政策。

          第四五條因住房租賃企業(房地產開發企業)合并、重組、股權轉讓、破產清算或依據司法機關生效法律文書等涉及處置保障性租賃住房運營權轉讓的,按照有關法律法規規定辦理。但尚在運營期限內的,受讓人不得改變保障性租賃住房的用途,并應當繼續用于租賃經營。

          四十六條對提供虛假資料申請改建、改造,且將改建、改造后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、以租代售等違規行為及新增違建行為的,相關職能部門應采取終止其改建、改造行為,限期改正、依法納入信用監管等措施;涉嫌違法的,由相關職能部門立案查處;涉嫌違法犯罪的,移送司法機關處理。

          第四十七條對于出具虛假證明的單位或個人,由區住房保障部門提請其上級主管部門或其他監管部門追究相關責任;涉嫌違法犯罪的,移交司法機關依法追究刑事責任。

          第四十八條有關行政管理部門、運營單位的工作人員違反本辦法規定,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄或者侵

          害申請人、承租人合法權益的,由其所在單位或者上級主管部門給予處分,涉嫌違法犯罪的,依法追究其刑事責任。

          第四九條其他縣(市)可結合本地實際,參照本辦法另行制定實施辦法。

          五十條本辦法自2022620日起施行。

          附  件1.市直有關單位工作職

          2.上饒市保障性租賃住房項目申請書

          3.上饒市保障性租賃住房項目認定書

          4.上饒市申請保障性租賃住房個人承諾、申明及授權

          5.改建、改造類項目提供材料目錄

          政策解讀:http://www.datrtrk.com/zjj/zcjd/202205/7a0a23266a964f63a90d98ac9c72bb79.shtml

          意見征集結果反饋:http://www.datrtrk.com/zjj/yjzjjgfk/202205/83f57aed82f240f9bbb3e35995ad7c4f.shtml

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